Decyzja o pozwoleniu na budowę

Podstawowym warunkiem rozpoczęcia budowy własnego domu czy też budynku przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jest to jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie budowlanym.
Zanim jednak do tego dojdzie, musimy spełnić wiele różnych formalności. Warto więc przyjrzeć się, co nas czeka oraz jakie przepisy znajdują tu zastosowanie.

Podstawowym aktem regulującym procesy budowlane jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z póŹn. zm.). Ta ustawa kompleksowo reguluje i omawia wszelkie zagadnienia związane z rozpoczęciem

budowy, jej przebiegiem oraz zakończeniem i oddaniem wybudowanego obiektu do użytkowania.

Bardzo istotnym aktem prawnym z punktu widzenia osoby planującej rozpoczęcie budowy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z póŹn. zm.). W tym przypadku istotne dla inwestorów i osób budujących są przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz odnoszące się do planów miejscowych.

Nie można także zapomnieć o przepisach kodeksu postępowania administracyjnego. Przepisy tej ustawy nie odnoszą się co prawda bezpośrednio do zagadnień procesu budowlanego, ale warto pamiętać, że postępowanie przed organami budowlanymi reguluje właśnie k.p.a.

Osoby zainteresowane budową własnego domu powinny również zapoznać się z niektórymi przepisami kodeksu cywilnego, szczególnie tymi dotyczącymi umowy o roboty budowlane (art. 647 - 658 k.c.), umowy o dzieło (art. 627 - 646 k.c.), umowy zlecenia (art. 734 - 751 k.c.) oraz umowy sprzedaży (art. 535 - 581 k.c.). W trakcie realizacji inwestycji znajomość swoich praw oraz obowiązków może okazać się bardzo przydatna. Szczególnie jeśli budową naszego domu nie zajmujemy się sami, a zlecają w odpowiedniej firmie.

Kiedy organ może zawiesić wydanie decyzji.

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić (zależy to od uznania urzędników) na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy, licząc od dnia złożenia odpowiedniego wniosku. Jednak wójt, burmistrz lub prezydent miasta musi podjąć postępowanie i wydać stosowną decyzję, jeśli:

w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Co i gdzie możemy budować

Zanim podejmiemy decyzję o rozpoczęciu budowy warto udać się do urzędu gminy miejsca położenia działki, na której ma stanąć nasz dom, w celu ustalenia, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli tak jest, to z łatwością będziemy mogli ustalić, czy budowa na naszej nieruchomości będzie w ogóle dopuszczalna (np. posiadamy działkę o odpowiedniej powierzchni) oraz jakie inwestycje dopuszczalne są na tym terenie (może się okazać, że działka nie jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalną albo nie można na niej lokalizować zakładów produkcyjnych).
Plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego uchwalany przez radę danej gminy określa przeznaczenie, sposób zagospodarowania i warunki zabudowy danego terenu. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pod warunkiem że nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub interesu osób trzecich.

SłOWNICZEK

Pozwolenie na budowę - jest to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia robót budowlanych.

Z treścią planu miejscowego w całości lub w części dotyczącej naszej nieruchomości możemy zapoznać się zawsze we właściwym urzędzie gminy w godzinach jego pracy. Ma do tego prawo każdy obywatel, niezależnie, czy jest mieszkańcem danej gminy czy nie. Urzędnicy nie mogą tego odmówić, żądać uzasadnienia ani też jakiejkolwiek opłaty. Natomiast za wypisy i wyrysy z planu będziemy już musieli uiścić opłatę administracyjną. Wysokość tej opłaty ustalana jest w formie uchwały przez radę danej gminy, ale nie jest dowolna. Nie może bowiem przekroczyć, zgodnie z art. 19 ust. 1 pkt d) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, kwoty 199,50 zł. Uzyskany od gminy wypis i wyrys z planu miejscowego staje się póŹniej podstawą do sporządzenia projektu architektonicznego budynku.

Co robić, gdy planu brak?
Osoby, których nieruchomości leżą na terenach nieobjętych planami miejscowymi, znajdują się w nieco gorszej sytuacji, niż te, które takie plany mają. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza jednak, że nie będziemy mogli rozpocząć inwestycji. W takiej sytuacji, a może mieć to niestety miejsce bardzo często, będziemy musieli uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Taką decyzję wydaje właściwy wójt, burmistrz lub prezydent miasta i to do niego musimy zwrócić się o jej wydanie.
Musimy jednak pamiętać, że decyzję o warunkach zabudowy możemy uzyskać tylko w przypadku, gdy spełnione są łącznie następujące warunki (art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym):

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaŹników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
teren ma dostęp do drogi publicznej, rozumiany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej,
stniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objęty jest zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc wraz z poprzednią ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli którykolwiek z wyżej wymienionych warunków nie będzie spełniony, wydanie decyzji o warunkach zabudowy stanie się niemożliwe. Oznacza to również, że nie będziemy mogli rozpocząć budowy, ponieważ nie uzyskamy stosownego pozwolenia.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę dotyczy z reguły całego zamierzenia budowlanego. Jednak w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem.
Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, pod warunkiem że jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub,
złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w ustawie o obszarach morskich RP i administracji morskiej, pod warunkiem że jest ono wymagane,
złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uzyskanie pozwolenia na budowę uzależnione jest oczywiście od wcześniejszego złożenia stosownego wniosku do starosty. Gotowy formularz wniosku, którego treść precyzyjnie określa rozporządzenie ministra infrastruktury, można otrzymać w każdym starostwie powiatowym oraz na stronach internetowych tych urzędów. Z tych też względów nie będziemy w niniejszym opracowaniu szerzej omawiać elementów składowych wniosku.
Pamiętajmy jednak, że sam wniosek nie wystarczy do uzyskania pozwolenia na budowę. Przepisy prawa budowlanego wymagają od nas, aby wraz z wnioskiem przedłożyć szereg dokumentów. I tak do wniosku musimy dołączyć:

cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego potwierdzającym wpis projektanta lub projektantów na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, aktualny na dzień opracowania projektu,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę musi być złożony w okresie ważności tej decyzji.
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

6 kroków. Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Ustal w gminie, na terenie której leży twoja działka, czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, zapoznaj się z warunkami zabudowy dla twojej działki. Może uczynić to w urzędzie w czasie jego pracy za darmo lub zażądać sporządzenia stosownego wypisu i wyrysu. Pamiętaj, że w takim przypadku będziesz musiał uiścić stosowną opłatę administracyjną.
Jeśli rada gminy nie uchwaliła planu miejscowego, złóż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. W niej zostanie określone, co i gdzie będziesz mógł wybudować, a przede wszystkim, czy w ogóle będzie to możliwe.
Zbierz wszystkie konieczne dokumenty - zapewnienia, opinie oraz, co bardzo ważne, przygotuj tytuł prawny do nieruchomości, na której chcesz się budować. Bez tego nie uzyskasz pozwolenia na budowę.
Przygotuj projekt budowlany. Możesz w tym celu nabyć gotowy, wcześniej przygotowany przez biuro projektowe lub zamówić nowy, robiony od podstaw. Zaletą pierwszego rozwiązania jest jego cena. Taki projekt będzie po prostu tańszy ale i tak będziesz musiał przygotować jego dostosowanie (zmiany) do swoich potrzeb, w konsekwencji nie będzie wcale tańszy.
Na koniec złóż wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę. Pamiętaj, aby wraz z nim przedłożyć wszystkie wymagane przepisami załączniki. Jeżeli starosta stwierdzi jakieś braki w dokumentacji, wezwie cię do ich uzupełnienia.
Pamiętaj, że od niepomyślnej dla ciebie decyzji starosty w przedmiocie pozwolenia na budowę możesz się zawsze odwołać do wojewody. Masz na to 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

Jak widać jednym z najważniejszych elementów całej dokumentacji budowlanej jest projekt, który musi spełniać bardzo szczególne wymagania, określone precyzyjnie przez ustawodawcę co do treści i zawartości. Dokumentacja projektowa musi obejmować m.in:

projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie obejmujący określenie granic działki, sposób i zakres oddziaływania na otoczenie, rodzaj i specyfikę obiektu,
projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę lub konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane rozwiązania techniczne ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w przypadku obiektów użyteczności publicznej oraz budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego opis dostępności dla osób niepełnosprawnych.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego starosta sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, sprawdza kompletność projektu oraz posiadanie wszelkich opinii i uzgodnień oraz sprawdza, czy projekt budowlany przygotowała osoba legitymująca się stosownymi uprawnieniami.
Jeżeli złożona dokumentacja nie budzi zastrzeżeń, starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę, tzn. nie może odmówić wydania takiej decyzji.
Od decyzji starosty, zarówno pozytywnej, jak i negatywnej, można oczywiście się odwołać.

Komentarze (0) >>

Write comment